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PARIS–(BUSINESS WIRE)–Regulatory News:

Mercialys (Paris:MERY) :

• Hausse des loyers facturés de +3,6% à périmètre constant, dont 1,7% hors indexation¹, sensiblement supérieur à l’objectif d’au moins +1% hors indexation
• Progression de +7,9% du résultat des opérations (FFO) à 124,2 M€, soit très au-dessus de l’objectif d’au moins +4%
• ANR triple net EPRA à 20,01 €/action, -1,9% sur 6 mois. Taux de rendement moyen du portefeuille à 5,26%
• Excellente tendance, nettement supérieure à la moyenne nationale, de la fréquentation et du chiffre d’affaires des commerçants sur le périmètre Mercialys. Le 4^ème trimestre a bénéficié d’un effet de base favorable par rapport à une fin d’année 2018 marquée par les mouvements sociaux, mais également d’une tendance sous-jacente puissante. Dans un contexte de polarisation croissante de l’immobilier commercial, Mercialys capitalise à la fois sur un patrimoine recentré sur les zones maitresses de villes moyennes dynamiques et d’une connaissance clients affinée par des outils permettant la mise en œuvre d’offres et d’animations adaptées aux visiteurs, participant à leur fidélisation. Le déploiement de ces outils se poursuivra en 2020, avec pour objectif l’accroissement des interactions entre enseignes et visiteurs. Par ailleurs, la sélection d’enseignes pertinentes pour les zones de chalandise, notamment en termes de positionnement prix, est au cœur de la politique locative de Mercialys et déterminante pour garantir l’attractivité de ses sites et leur profil de revenus
• Ratio d’endettement (LTV hors droits) à 39,5% à fin 2019, contre 40,8% à fin 2018. Mercialys a cédé
  
  122,4 M€ AEM d’actifs en 2019, avec une prime moyenne de 8,4% par rapport aux valeurs d’expertises. Dans une année de baisse du LTV, Mercialys a parallèlement nettement ralenti ses investissements de restructurations et d’extensions. En revanche, des avancées significatives ont été réalisées sur des projets touchant au cœur de l’utilisation des actifs et ainsi à la pérennisation de leur ancrage local : inauguration du 1^er pôle santé (Furiani), livraison des 2 sites tests de coworking (Angers et Grenoble), tests menés sur la livraison de plats depuis les restaurants d’un centre commercial (Angers), livraison d’aménagements intérieurs et extérieurs visant à favoriser le confort client et pouvant être répliqués sur de nombreux sites (Toulouse). En 2020, Mercialys poursuivra la mise en œuvre de ces projets, tout en redémarrant ses investissements et en continuant sa rotation d’actifs pour poursuivre le renforcement de son bilan
• Proposition de distribution d’un dividende de 1,15 €/action au titre de 2019, en hausse de +2,7% par rapport à 2018 (85% du FFO), soit un rendement de 9,3% sur le cours à fin décembre 2019. Le FFO 2019 couvre à la fois le paiement du dividende (106 M€) et les capex liés à la maintenance et aux développements informatiques (9,5 M€)
• Objectifs 2020 : Mercialys anticipe une croissance organique d’environ +2% intégrant l’effet de l’indexation.
  
  Le FFO par action devrait ressortir au moins stable par rapport à 2019, prenant en compte l’effet des cessions 2019 et 2020. Le dividende sera au moins stable, dans une fourchette de 85% à 95% du FFO 2020

I. Activité et résultats 2019

Des indicateurs de gestion robustes

Les loyers facturés progressent de +2,0% à 188,8 M€, tirés par la croissance organique, partiellement compensé par l’effet prorata temporis des cessions d’actifs conclues en 2018 et 2019.

La croissance organique des loyers facturés ressort à un niveau élevé de +3,6%, au-dessus de l’objectif annuel d’une croissance à périmètre constant proche de +3%. La croissance organique se décompose en un effet de +1,7% hors indexation, sensiblement supérieur à l’objectif de +1%, et un impact de l’indexation de +1,9%.

Les centres commerciaux de Mercialys ont continué à surperformer le secteur en France, à la fois en termes de fréquentation et d’évolution du chiffre d’affaires des commerçants⁶.

La fréquentation a progressé de +3,0% en cumul à fin décembre 2019, contre une légère hausse de +0,3% pour l’ensemble du marché des centres commerciaux (CNCC), soit une surperformance de +270 pb.

Le chiffre d’affaires a augmenté de +3,0% en cumul à fin novembre 2019, contre une hausse de +0,8% pour le CNCC, soit un écart positif de +220 pb. Mercialys a bénéficié d’un effet de base favorable par rapport à un 4^ème trimestre 2018 négativement impacté par les mouvements sociaux, mais également d’une tendance sous-jacente dynamique de consommation sur ses sites.

Le taux de vacance financière courante ressort à 2,5%⁷, stable par rapport à fin 2018. Le taux de recouvrement sur 12 mois ressort à 96,7%, également stable par rapport à fin 2018 (96,7%).

Le taux d’effort s’élève à 10,4%, comparable au niveau constaté au 31 décembre 2018 (10,5%).

Les revenus locatifs s’établissent à 191,9 M€, en hausse de +2,4%, après comptabilisation des droits d’entrée et indemnités de déspécialisation.

Les loyers nets progressent de +2,2% à 179,2 M€, reflétant la croissance des revenus locatifs.

Une croissance du résultat des opérations (FFO) de +7,9%

L’EBITDA ressort à 163,0 M€, en hausse de +3,3% par rapport à 2018. La marge EBITDA s’établit à un niveau élevé de 85,0%, en progression de +70 pb par rapport à 2018.

Les frais financiers nets retenus dans le calcul du FFO sont en recul de -28,3% par rapport à 2018 à 23,5 M€, reflétant à la fois l’effet du remboursement en mars 2019 de l’obligation portant un coupon de 4,125% et l’impact favorable de l’émission de billets de trésorerie. Ces mêmes impacts sont reflétés dans le coût moyen réel de la dette tirée, qui s’établit à 1,3%, niveau globalement comparable à fin juin 2019 (1,4%) et en forte baisse par rapport au taux de 1,8% constaté sur l’ensemble de l’année 2018.

Les autres produits et charges opérationnels sont constitués principalement d’une dotation aux provisions de 2,1 M€ relative à un litige sur un site à La Réunion portant sur une problématique de voirie, ainsi que du passage en charges de 1,2 M€ de frais d’études liés à des projets envisagés sur les dernières années mais finalement non mis en œuvre.

La charge d’impôts de 3,3 M€ est principalement composée de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (2,3 M€), de l’impôt sur les sociétés (0,8 M€) et de l’impôt différé (0,2 M€).

La quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence (hors amortissements et dépréciations) s’élève à 3,6 M€ au 31 décembre 2019, contre 4,2 M€ au 31 décembre 2018, notamment du fait de la cession des murs de 2 hypermarchés réalisée par la SCI Rennes-Anglet.

Les intérêts ne donnant pas le contrôle (hors plus-values et amortissements) s’élèvent à 10,5 M€ en 2019, contre 10,4 M€ en 2018.

Le résultat des opérations (FFO⁸) ressort en hausse de +7,9% à 124,2 M€, soit 1,35 euro par action⁹, un niveau nettement supérieur à l’objectif d’au moins +4%.

II. Une base d’actifs sélective et des projets innovants pour répondre à la polarisation du marché de l’immobilier commercial et aux nouveaux besoins des consommateurs

Le secteur de l’immobilier commercial fait face à deux tendances profondes. D’une part, un phénomène de double polarisation des flux de population et des richesses sur les territoires, qui impose aux foncières une gestion d’actifs optimisée et un patrimoine recentré sur des zones géographiques stratégiques. D’autre part, l’évolution des modes de consommation et des attentes sociétales, qui implique une gestion des centres commerciaux au plus près des besoins clients et des enseignes.

L’étude des dynamiques du développement territorial français conduit à observer une concentration de la croissance économique et démographique sur les zones littorales, frontalières et d’Ile-de-France ¹⁰. Ces zones, qui affichent notamment des taux de croissance en termes d’emplois et de revenus disponibles sensiblement supérieurs à la moyenne nationale, constituent les cibles d’implantation des actifs de Mercialys et sont au cœur de sa stratégie d’arbitrage depuis une décennie.

Au sein de ces régions à fort dynamisme, dans un contexte concurrentiel qui tend à s’accentuer (bien que la densité de surface commerciale en France reste dans la moyenne européenne avec 0,29 m² par habitant¹¹), on constate aussi une polarisation de la consommation dans des zones dites « maîtresses » qui concentrent implantation des enseignes et fréquentation préférentielle par les consommateurs. Mercialys a fait le choix de concentrer ses investissements sur ces zones leaders et co-leaders de chalandise des agglomérations, afin d’asseoir sa position dominante à long terme. La Société estime que les sites de son portefeuille situés dans ces zones représentent 86% de son parc de centres commerciaux en valeur à fin 2019.

Par ailleurs, face aux transformations des modes de consommation et attentes sociétales, qui portent davantage sur une évolution de l’usage des centres commerciaux que sur un report de la consommation physique vers l’e-commerce (56% des français déclarent toujours que le magasin constitue le moyen le plus simple et le plus rapide de faire ses achats¹²), Mercialys a défini en 2018 cinq axes stratégiques de transformation de ses sites. Des avancées majeures sur chacun de ces piliers ont été réalisées en 2019, confirmant l’agilité de son modèle orienté clients au service de la pérennisation de son succès immobilier et commercial.

Ainsi, Mercialys a accentué ses efforts d’interactions personnalisées avec les enseignes et clients finaux via son puissant écosystème digital et serviciel (programmes de fidélité dématérialisés, bornes interactives, wifi, services et opérations sur site). Cet écosystème propriétaire, dont les bases de données ont dépassé 1 million de clients qualifiés en 2019, permet une analyse fine des besoins et des habitudes de consommation ainsi que la mise en œuvre d’offres et d’animations adaptées à chaque visiteur, participant à leur fidélisation et à la surperformance des centres, et ce sans aucune dépendance vis-à-vis des géants de l’Internet (GAFAs). Le perfectionnement de ces outils se poursuivra en 2020, avec pour objectif toujours plus d’interactions entre Mercialys, les enseignes et les clients finaux, via notamment la mise en œuvre d’analyses prédictives.

Cet affinage de la connaissance clients permet à Mercialys de pleinement capitaliser sur sa stratégie d’élargissement des mix marchands. Cette politique commerciale se traduit par l’intégration d’enseignes sur-mesure et adaptées aux caractéristiques de chacune des zones de chalandise, avec une attention particulière à l’accessibilité prix et 3 grands axes de travail :

1. L’adressage des besoins quotidiens, à l’image de l’ouverture d’Action à Annecy ou de Chen Market à Massena ;
2. La satisfaction des besoins de singularité et d’expérience en magasin, incarnée par l’ouverture de Nespresso à Sainte Marie ou de Rituals à Besançon ;
3. L’intégration de services, de loisirs et de restauration, comme l’atteste l’installation de La Barbe de Papa à Agen, de Brut Butcher à Fréjus et de Big Fernand au Port.

L’inauguration à Bastia Furiani du premier pôle santé au sein d’un centre commercial en Corse répond à la même logique de diversification du mix marchand, génératrice de valeur (YOC de 8,3%) et en cohérence avec les enjeux de mixité fonctionnelle et d’ancrage local.

Le futur des centres commerciaux passe également par une diversification de leur utilisation. Mercialys travaille d’ores et déjà à la multifonctionnalité de ses sites, à l’image de l’inauguration du nouvel espace de coworking sur le site d’Angers, et bientôt sur celui de Grenoble. Déployé sur des surfaces jusqu’ici non destinées à la commercialisation, il permet d’augmenter, pour des investissements limités (0,4 M€), le total des surfaces génératrices de loyers, tout en proposant un service différenciant et adapté aux modes de travail émergents. En contribuant à densifier l’utilisation de l’actif, le déploiement de ce concept renforce sa position géographique centrale et son assise locale au sein de sa zone de chalandise. La gestion de cet espace par les équipes locales de Mercialys elles-mêmes permet par ailleurs une internalisation de la marge sur cette nouvelle activité. Cet espace de travail partagé peut être facilement déployé, sa réplication sur 4 autres centres commerciaux situés au sein de municipalités ne disposant pas toujours d’un marché de bureaux structuré et où l’offre de coworking est insuffisante ou non professionnalisée, étant d’ores et déjà à l’étude.

Capitalisant sur sa maturité et son expertise digitale, Mercialys a également inauguré en novembre 2019 le service Ocitô sur le site d’Angers. Cette plateforme de Click & Collect et de livraison de plats à domicile depuis les restaurants du centre offre un levier de croissance supplémentaire aux enseignes concernées à date par le dispositif. Elle positionne en outre la Société en tant qu’intermédiaire de la logistique du dernier kilomètre, tout en catalysant la dimension omnicanale des centres. Poursuivant cette ambition, Mercialys a également lancé avec la société OneStock et le Groupe La Poste, sur le site d’Angers, un projet pilote d’intermédiation de l’expédition des colis e-commerce des enseignes depuis les points de vente du centre, contribuant à améliorer la maîtrise de leurs coûts et de leurs délais de livraison. Ces services ont vocation à s’étendre à d’autres centres en 2020.

L’ensemble de ces initiatives font de Mercialys un acteur plus que jamais multi local. Pour assoir encore cet ancrage territorial et consolider sa légitimité, la Société a intégré l’ensemble des thématiques jugées matérielles par ses parties prenantes dans une démarche de développement durable. La politique RSE ambitieuse de Mercialys est notamment déclinée au plus près des territoires et de manière spécifique au sein de chacun des centres. Outre les nombreuses récompenses en la matière une nouvelle fois obtenues en 2019 ¹³, l’obtention par la Société de la certification, par l’initiative scientifique internationale Science Based Targets (SBTi), de ses objectifs de réduction de ses émissions de gaz à effet de serre atteste du sérieux et du volontarisme de sa démarche.

III. Cessions et portefeuille de développements

Des cessions représentant 122,4 M€ AEM en 2019, réalisées avec une prime moyenne de 8,4% par rapport aux valeurs d’expertises

Le marché de l’investissement est resté ralenti en 2019 sur le segment de l’immobilier commercial, malgré la conclusion de quelques transactions significatives en France. Dans ce contexte, Mercialys a réalisé un montant de cessions significatif à l’échelle de son rythme normatif d’arbitrages, avec 122,4 M€ AEM d’actifs vendus. Ces cessions ont concerné à la fois des sites identifiés comme non cœur de métier, notamment en raison de leur taille significativement inférieure à la moyenne du portefeuille, mais également des opérations opportunistes.

Ainsi, Mercialys a cédé le site de Gap en février 2019 pour un montant de 7,1 M€ AEM, ainsi que les sites Monoprix de Saint-Germain-en-Laye pour un montant de 52,8 M€ AEM et Monoprix de La Garenne-Colombes pour un montant de 44,1 M€ AEM en juillet 2019. Malgré d’importantes diligences mises en place par l’équipe dédiée aux développements urbains mixtes, les projets liés à ces deux derniers actifs apparaissaient compromis compte tenu de contraintes opérationnelles, juridiques et administratives.

Parallèlement, la SCI Rennes-Anglet, dans laquelle Mercialys détient une participation de 30%, a cédé en mai les murs de l’hypermarché d’Anglet pour un montant de 21,1 M€ AEM à un adhérent Leclerc, Mercialys cédant parallèlement des lots détenus en propre sur ce site pour 3,0 M€ AEM. Cette même société a également cédé en juillet les murs de l’hypermarché de Rennes à un adhérent Leclerc pour un montant de 25,9 M€ AEM, Mercialys cédant parallèlement un lot détenu en propre sur ce site pour un montant de 0,3 M€ AEM. L’impact cumulé de ces cessions sur les sites de Rennes et Anglet ressort, en quote-part Mercialys, à 17,4 M€ AEM.

Enfin, Mercialys a procédé à des cessions de lots isolés pour 1,1 M€ durant l’année.

Ces opérations participent également à diminuer l’exposition globale des loyers de Mercialys à son premier locataire, dans le cadre de la diversification des risques de la Société.

La Société poursuivra en 2020 sa politique de rotation d’actifs, avec comme priorité une dizaine d’actifs non stratégiques identifiés pour une valeur équivalente à environ 200 M€ de valeur de patrimoine droits compris, et la possibilité en parallèle de céder des sites ou des lots isolés de façon opportuniste.

Un portefeuille de projets de développement en réponse au nouveau paradigme de l’immobilier de commerce

Les tendances de fond précédemment évoquées, couplées à la nécessité de préserver ses équilibres bilanciels, déterminent les investissements et acquisitions réalisés par Mercialys. Les investissements consentis intègrent ainsi une analyse détaillée de la dynamique des zones de chalandise des sites, du rationnel et de la profitabilité à moyen terme.

À fin décembre 2019, le portefeuille de projets de la Société s’établit à 468,6 M€ à horizon 2026, soit un potentiel de loyers additionnels de 26,7 M€¹⁴, pour un taux de rendement moyen cible de 6,9%14. Cette variation de -89 M€ par rapport au 30 juin 2019 reflète essentiellement le redimensionnement de certains projets sur des périmètres jugés plus pertinents.

La profondeur et la flexibilité de ce portefeuille permettent à Mercialys des mises en chantier rapides et séquencées en fonction des opportunités pouvant apparaitre sur les différents sites et notamment la dynamique des besoins au sein de leur zone de chalandise. 26 des 53¹⁵ centres commerciaux et sites de centre-ville détenus à fin 2019 par la Société bénéficient ainsi de projets maîtrisés ou identifiés, près des deux tiers d’entre eux étant à l’initiative de Mercialys.

• Projets engagés : projets totalement sécurisés au regard de la maîtrise foncière, de la programmation et des autorisations d’urbanisme afférentes
• Projets maîtrisés : projets maîtrisés du point de vue du foncier, présentant des points à finaliser au regard de l’urbanisme règlementaire (constructibilité), de la programmation ou des autorisations administratives
• Projets identifiés : projets en cours de structuration, en phase d’émergence

Mercialys a réalisé des transformations de surfaces d’hypermarchés sur de nombreux sites de la Société depuis 2015, en réduisant la surface et relouant les surfaces libérées par l’opérateur alimentaire au profit du centre commercial. Dans ce cadre, ainsi que le prévoient les clauses des baux engageant les deux sociétés, Casino et Mercialys échangent sur de nouvelles opérations de ce type.

Dans le cadre de ces négociations, une baisse de loyer peut être accordée à l’hypermarché, les surfaces libérées devant permettre une création de valeur parallèle. Si aucun accord ne pouvait être trouvé avec le groupe Casino, celui-ci pourrait exercer sa faculté de libération de ces surfaces au moment des échéances triennales en fonction des dates des baux (cf. point 4.1 page 16 du présent communiqué). Mercialys étudierait alors le découpage de ces surfaces entre une offre alimentaire revue en termes d’opérateur et de format, et un accroissement des surfaces de la galerie marchande.

IV. Patrimoine et endettement

L’actif net réévalué triple net (format EPRA) est en baisse de -5,4% sur 12 mois

La valeur du patrimoine de Mercialys s’établit à 3 634,4 M€, droits inclus, en baisse de -3,9% sur 12 mois et de -3,1% sur 6 mois. À périmètre constant¹⁶, la valeur du patrimoine de Mercialys recule de -1,4% sur 12 mois et de -0,7% sur 6 mois.

Hors droits, la valeur du patrimoine s’établit à 3 419,5 M€, évoluant elle aussi de -3,9% sur 12 mois et -3,1% sur 6 mois.

Le portefeuille de Mercialys à fin 2019 est constitué essentiellement de 53¹⁷ centres commerciaux et sites de centre-ville, dont 47% de grands centres régionaux et commerciaux et 53% de sites de proximité leaders (centres locaux et actifs de centre-ville).

La taille moyenne de ces centres commerciaux (hors actifs de centre-ville) s’établit à près de 17 200 m² à fin 2019, contre 7 400 m² en 2010. Leur valeur moyenne s’établit à 73,9 M€ droits inclus, contre 26,9 M€ en 2010.

Le taux de rendement moyen des expertises ressort à 5,26% au 31 décembre 2019, contre un taux de 5,20% au 30 juin 2019 et de 5,10% au 31 décembre 2018.

L’actif net réévalué triple net (format EPRA) est en baisse de -5,4% sur 12 mois à 20,01 euros par action. Cette variation de -1,13 € / action sur un an résulte des impacts suivants :

• versement de dividendes : -1,09 €
• résultat des opérations : +1,35 €
• variation de la plus-value latente (soit le différentiel entre la valeur nette comptable des actifs au bilan et la valeur d’expertise hors droits) : -0,58 €, dont un effet taux pour -1,18 €, un effet loyers pour +0,56 € et d’autres effets pour +0,04 €
• variation de la juste-valeur de la dette à taux fixe : -0,55€
• variation de la juste-valeur des dérivés et autres éléments : -0,26 €

Une structure financière équilibrée, avec un coût de financement compétitif

Mercialys a remboursé à son échéance, le 26 mars 2019, la souche obligataire de 479,7 M€ portant un coupon de 4,125%. Mercialys a également émis au cours de l’exercice des billets de trésorerie pour un encours de 250 M€ à fin décembre 2019, à un taux moyen négatif.

Contacts

Contact analystes / investisseurs / presse :

Alexandre Leroy

Tél : + 33(0)1 53 65 24 39

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