Faire partager des expériences humaines, au cœur de nos lieux de vie durables
- Croissance à périmètre constant des loyers : +3,0% pour les bureaux (+2,3% au total)
- RRN par action : 5,72€
- ANR EPRA de continuation (NTA) à 170,1€ par action (-1,7% sur 1 an)
- Poursuite de la rationalisation du patrimoine avec 539 M€ de cessions sécurisées
- LTV à 33,6%(droits inclus), -40pb sur 1 an
- Mobilisation en faveur des clients et de l’engagement sociétal
PARIS–(BUSINESS WIRE)–Regulatory News:
Gecina (Paris:GFC):
Un modèle résilient face à l’épreuve du choc sanitaire
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Résilience opérationnelle et des marchés de Gecina
– Près de 99% des loyers collectés sur 2020, collecte du premier trimestre 2021 normalisée
– Loyers des signatures en 2020 : +2% supérieurs aux loyers de marché (VLM) d’avant crise
– Potentiel de réversion toujours positif (+6%) et notamment au cœur de Paris (+20%)
– Commercialisations en baisse, mais des marques d’intérêts commerciales en nette reprise depuis septembre 2020
– Signature ces derniers jours d’un bail sur 11 600 m² sur Carré Michelet à La Défense
– Valorisation du patrimoine stable sur l’année (-0,1% à périmètre constant)
Des choix stratégiques confortés face à l’incertitude
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Une centralité qui continue de surperformer
– Surperformance locative et en capital des zones de rareté les plus centrales
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Une structure financière saine et flexible à nouveau optimisée
– LTV DI en baisse de -40 pb à 33,6%, maturité moyenne de la dette à 7,1 années
– Baisse du coût moyen de la dette à 1,3% (1,0% pour le coût de la dette tirée)
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Une stratégie résidentielle qui continue de faire preuve de performance et qui prépare le futur
– Réversion matérialisée lors de la rotation de locataire de +7,2% en 2020
– Filialisation du patrimoine au 1er semestre et partenariat avec Nexity pour accélérer le développement du patrimoine
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Polarisation des marchés de l’investissement sur les zones stratégiques de Gecina
– Valorisation en hausse sur le bureau central parisien (+2,7% sur 12 mois) et sur le logement (+6,7% sur 12 mois)
– Ajustement des valeurs pour les bureaux des zones plus périphériques (-7,6% en dehors de Paris)
Une stratégie proactive d’anticipation et de transformation
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162 000 m² de transactions locatives avec une approche « sur mesure » selon les zones géographiques
– Capture du potentiel de réversion dans Paris intra-muros (+25% dans le QCA 5,6,7, +12% dans le reste de Paris)
– Allongement de la maturité ferme des baux en dehors de Paris et Neuilly (à 5,3 années vs 4,6 années fin 2019)
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Accélération en cours de la digitalisation de nos métiers et du déploiement de notre marque servicielle YouFirst
– Portails clients/ Web-app, CRM opérationnel, visites virtuelles, portail brokers, etc. pour améliorer notre positionnement concurrentiel, favoriser la rétention de nos clients, accroitre la performance commerciale, différencier notre offre locative, optimiser nos charges opérationnelles et la facture énergétique de nos immeubles
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Poursuite de la rationalisation de notre patrimoine
– 539 M€ de cessions sécurisées et 474 M€ réalisées en prime moyenne sur les dernières expertises libres de +4,7%
– Renforcement de notre patrimoine Bureaux dans les secteurs centraux (66% dans Paris intra-muros à fin 2020)
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Pipeline de 23 projets devant être livrés d’ici 2024
– Concentré dans les zones les plus centrales de la Région parisienne, 82% dans Paris intra-muros ou à Neuilly-sur-Seine
– Rendement attendu (yield-on-cost) de l’ordre de 5,3% porteur de création de valeur future
– Entre 120 M€ et 130 M€ de loyers IFRS supplémentaires provenant du pipeline engagé ou à engager prochainement et de la commercialisation en cours des surfaces restant à commercialiser sur les livraisons 2019 et 2020
Engagement RSE se traduisant par des résultats concrets
– Sur les actifs : diminution des émissions de émissions de CO² sur le bureau de -50% sur les 12 dernières années (soit 13,9 tonnes/m²/an), dépassant les objectifs 2020
– Sur notre passif : 44% des lignes bancaires responsables
– Intégration d’un critère de performance environnemental sur les plans de rémunération long terme
– Une performance saluée par des notations extra financières de premier plan, plaçant Gecina parmi les meilleures sur son secteur (GRESB 92/100, MSCI AAA, Sustainalytics 8,8, ISS B- et CDP A list)
Mobilisation en faveur des clients et de l’engagement sociétal
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Mobilisation en faveur des locataires, des fournisseurs et des personnes touchées par la crise
– Annulation de loyers sur les 2ème et 4ème trimestres pour les TPE et certaines PME opérant sur les secteurs dont l’activité a été arrêtée sur décision administrative, report et mensualisation des échéances sur près de 5% de la base locative annuelle de bureaux
– Maintien des calendriers de paiement des fournisseurs
– Mise à disposition de logements étudiants vacants au profit du personnel soignant et de femmes victimes de violences conjugales
Stabilité du dividende 2020 proposée à l’Assemblée Générale
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5,30€ par action au titre de 2020 payé en numéraire
– Soit un rendement du dividende sur le cours de bourse1 de l’ordre de 4,5%
– Paiement d’un acompte de 2,65€ par action début mars et du solde de 2,65€ par action en juillet
2021 : une année de transition
- Sous l’effet des cessions réalisées en 2020 ainsi que des libérations d’actifs à fort potentiel de création de valeur destinés à être restructurés, d’un ralentissement de l’indexation en 2021 et de l’allongement des délais de commercialisation, le Résultat Récurrent Net part du Groupe par action est attendu en baisse en 2021, et devrait être de l’ordre de 5,3€ par action2
- A plus long terme, les projets du pipeline engagé et à engager (contrôlés et certains) et la normalisation du rythme de commercialisation sur les actifs livrés en 2019 et 2020 devraient permettre de dégager 120 M€ à 130 M€ de loyers annualisés supplémentaires (IFRS), grâce à cette dynamique exclusivement interne au Groupe
Chiffres clés
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En millions d’euros |
Déc- 2019 |
Déc- 2020 |
Var (%) |
Périm. constant |
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Bureaux |
548 |
534 |
-2,7% |
+3,0% |
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Résidentiel traditionnel |
106 |
106 |
+0,3% |
+0,9% |
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Résidences étudiants (Campus) |
20 |
18 |
-6,3% |
-6,0% |
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Loyers bruts |
673 |
658 |
-2,3% |
+2,3% |
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Résultat récurrent net part du Groupe3 |
438 |
421 |
-4,0% |
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par action (en €) |
5,95 |
5,72 |
-3,9% |
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LTV (hors droits) |
36,0% |
35,6% |
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LTV (droits inclus) |
34,0% |
33,6% |
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Valeur du patrimoine (en m€) |
20 051 |
19 738 |
-1,6% |
-0,1% |
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ANR EPRA de reconstitution (NRV) par action |
190,0 |
187,1 |
-1,5% |
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ANR EPRA de continuation (NTA) par action |
173,1 |
170,1 |
-1,7% |
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ANR EPRA de liquidation (NDV) par action |
167,8 |
163,0 |
-2,9% |
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ANR EPRA dilué par action – ancien format |
175,8 |
172,8 |
-1,7% |
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Une performance résiliente face aux incertitudes liées aux effets de la Covid-19
c.99% des loyers de 2020 d’ores et déjà été encaissés, et rythme de collecte au premier trimestre 2021 normalisé
Sur le bureau, 98,5% des loyers (y compris commerces de pieds d’immeubles) ont été encaissés.
Près de 0,1% ont été annulés dans le cadre des mesures mises en place par le Groupe en faveur des locataires TPE opérant sur des secteurs arrêtés sur décision administrative au cours des deuxième et quatrième trimestres.
Sur le solde de 1,4% de loyers non encaissés à date (correspondant à c. 10 M€ taxes et charges comprises), une partie correspond à des reports de paiements accordés aux locataires, le reste faisant l’objet de procédures de recouvrement de loyers. Le volume de loyers restant à encaisser a été fortement réduit au cours du second semestre puisqu’il s’élevait à près de 20 M€ à fin juin 2020.
Une partie de ces créances non encaissées à date justifie un provisionnement dans les comptes à fin décembre 2020, venant impacter la marge locative du Groupe à hauteur de 5,5 M€.
Le rythme d’encaissement des loyers du premier trimestre 2021 est à ce jour conforme au rythme habituellement observé.
Gecina a également utilisé la notation Dunn & Bradstreet pour qualifier le profil de risque de ses locataires. 83% de la base locative du Groupe provient de locataires appartenant aux deux meilleures catégories (risque très faible ou risque faible). Bien que ce taux soit en léger repli depuis le 30 juin quand il ressortait à 86%, reflétant logiquement la dégradation de l’environnement économique, celui-ci reste élevé, confirmant la solidité de la base locative du Groupe.
Loyers en hausse de +2,3% à périmètre constant
Les revenus locatifs bruts ressortent sur l’année 2020 à 658 M€, en hausse de +2,3% à périmètre constant et en baisse de -2,3% à périmètre courant traduisant principalement les effets des cessions et la mise en restructuration de plusieurs projets.
La performance à périmètre constant s’élève à +2,3% (+12 M€), marquant une surperformance de +0,7pt au-delà d’une indexation à 1,6%. Cette surperformance provient d’une réversion locative positive sur l’ensemble des classes d’actifs, ainsi que d’une baisse de la vacance.
A périmètre courant, la baisse de -2,3% traduit essentiellement les effets des cessions réalisées en 2019 et 2020 (-32 M€) et des transferts d’actifs au pipeline en vue de leur mise en restructuration (-22 M€), partiellement compensés par la dynamique organique (+12 M€), les livraisons de 9 immeubles (+18 M€) et les acquisitions récentes à Paris et à Neuilly (+8 M€).
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Revenus locatifs bruts |
2019 |
2020 |
Variation (%) |
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En millions d’euros |
Périm. courant |
Périm. constant |
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Bureaux |
548,2 |
533,6 |
-2,7% |
+3,0% |
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Résidentiel traditionnel |
105,7 |
106,0 |
+0,3% |
+0,9% |
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Résidences étudiants (Campus) |
19,7 |
18,4 |
-6,3% |
-6,0% |
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Total loyers bruts |
673,5 |
658,0 |
-2,3% |
+2,3% |
Loyers annualisés
Les loyers annualisés (IFRS) s’élèvent à 627 M€, en baisse de -38 M€ par rapport au 31 décembre 2019. Cette baisse traduit l’effet des cessions finalisées en 2020 (-17 M€) et des départs de locataires sur des immeubles à fort potentiel de création de valeur transférés au pipeline (-11 M€), et sur des immeubles immobilisés pour une durée supérieure à 1 an pour une rénovation plus légère (-11 M€). Ces départs sont en partie compensés par l’effet d’acquisitions nouvelles et de livraisons d’immeubles (+9 M€). Le solde de la variation s’explique par la croissance à périmètre constant et par le ralentissement de l’activité sur les résidences étudiants.
Notons que dans ces loyers annualisés, 18 M€ proviennent d’actifs destinés à être libérés prochainement en vue de leur mise en restructuration (pipeline contrôlé et certain), et 3 M€ d’immeubles sous promesse de vente à fin 2020.
A fin 2020, le taux d’occupation (spot) du patrimoine de bureau est de 91,1% compte tenu du ralentissement du rythme de commercialisation (vs. un taux d’occupation financier moyen « normalisé » de 93,8% en 2019).
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Loyers annualisés (IFRS) |
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En millions d’euros |
Déc-19 |
Déc-20 |
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Bureaux |
539 |
502 |
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Résidentiel traditionnel |
106 |
106 |
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Résidences étudiants (Campus) |
20 |
19 |
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Total |
665 |
627 |
Bureaux : une dynamique toujours favorable sur les zones les plus centrales
A périmètre constant les loyers de bureaux s’inscrivent en hausse de +3,0%.
Cette hausse traduit une indexation en amélioration (+1,7%) ainsi que les effets d’une réversion positive (+0,4%) notamment réalisée dans le QCA parisien, et une réduction de la vacance immobilière, principalement dans le Croissant Ouest avec la commercialisation de nouvelles surfaces sur les immeubles Be Issy et Octant-Sextant.
Notons que retraité des annulations de loyers octroyées à des TPE/PME lors des deuxième et quatrième trimestres, le taux de croissance à périmètre constant ressort à +3,3%.
Gestion des échéances locatives en 2020 : capture d’une réversion positive à Paris, anticipation des échéances et allongement de la durée des baux en périphérie où la réversion est négative
Les signatures de baux4 réalisées en 2020 font ressortir une réversion faciale de l’ordre +25% sur le QCA et Paris 5/6/7, +12% dans le reste de Paris, tandis qu’elle est négative en dehors de Paris, avec -6% dans le Croissant Ouest/La Défense, et -15% dans le reste de la Région parisienne.
Gecina a procédé à une gestion proactive des échéances locatives dans les zones les moins centrales de la Région parisienne afin de privilégier l’allongement de la maturité ferme des baux dans les zones périphériques. En conséquence, la matérialisation d’une réversion légèrement négative en 2020 (-2%) tient essentiellement au poids relatif des renégociations opérées dans les zones secondaires, plus important en 2020 que d’ordinaire, mais ne reflète pas une dégradation des conditions locatives.
A périmètre courant, les revenus locatifs de bureaux s’inscrivent en baisse de -2,7%.
Cette variation traduit l’effet des cessions d’actifs non stratégiques réalisées en 2019 et en 2020
(-31 M€) avec notamment la cession des immeubles Park Azur à Montrouge, PM2 à Gennevilliers et Le Valmy à Montreuil, compensées en partie par les effets des livraisons de 6 immeubles en 2019 et 2 autres en 2020, loués à hauteur de 81%, et principalement situés dans Paris intra-muros, mais également à La Défense.
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Revenus locatifs bruts – Bureaux |
31-déc-19 |
31-déc-20 |
Variation (%) |
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En millions d’euros |
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Périm. courant |
Périm. constant |
|
Bureaux |
548,2 |
533,6 |
-2,7% |
+3,0% |
|
Paris intra-muros |
290,6 |
289,8 |
-0,3% |
+1,9% |
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– Paris QCA & 5-6-7 |
177,8 |
178,2 |
+0,2% |
+1,6% |
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– Paris QCA & 5-6-7 – Bureaux |
141,0 |
143,4 |
+1,8% |
+2,5% |
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– Paris QCA & 5-6-7 – Commerces |
36,9 |
34,8 |
-5,6% |
-1,7% |
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– Paris Autres |
112,8 |
111,6 |
-1,1% |
+2,5% |
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Croissant Ouest – La Défense |
182,7 |
182,1 |
-0,4% |
+5,4% |
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Autres Ile-de-France |
53,7 |
42,9 |
-20,1% |
+4,6% |
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Régions / étranger |
21,1 |
18,8 |
-11,1% |
+0,0% |
YouFirst Residence (Logements traditionnels) : une résilience confirmée
A périmètre constant les revenus locatifs des immeubles de logements traditionnels s’inscrivent en hausse de +0,9%.
Cette performance tient compte d’une indexation à +1,1%, mais également de l’effet d’une réversion positive (+0,4%) sur les relocations d’appartements effectuées. Les loyers des nouveaux locataires étant supérieurs d’environ +7,2% en moyenne au-delà du loyer du précédent locataire depuis le début de l’année. La variation du taux d’occupation est peu significative mais contribue négativement à hauteur de -0,4%.
A périmètre courant les loyers sont en légère hausse de +0,3% à 106,0 M€, la dynamique organique compensant les effets de la poursuite du programme de cessions par unités vacantes.
YouFirst Campus (Logements étudiants) : solide bien qu’à l’épreuve du Coronavirus
Les revenus locatifs des résidences étudiants sont en baisse de -6,3% à périmètre courant et de -6,0% à périmètre constant, traduisant l’impact de la crise sanitaire au travers de la fermeture des écoles supérieures et des universités ayant entrainé le départ de certains locataires.
La performance à périmètre constant sur l’année bénéficie d’une indexation positive (+1,0%) et d’une réversion également positive (+0,1%) mais souffre d’un effet Covid-19 sur la vacance (-6,3%), notamment lié au départ des étudiants internationaux. Les -0,8% restant s’expliquent par les gestes commerciaux réalisés en raison de la crise sanitaire.
Gecina continue à percevoir des signaux encourageants : la rentrée universitaire de septembre 2020 a en effet été effectuée sur la base d’un taux de remplissage particulièrement satisfaisant avec 95% des chambres louées (taux d’occupation spot à fin octobre), à des niveaux très similaires à ceux qui étaient observés lors de la rentrée universitaire de septembre 2019, soit une situation encourageante pour l’ensemble de l’année universitaire 2020-2021. Sur le seul dernier trimestre 2020, le taux d’occupation moyen des résidences étudiants ressort à près de 92%, proche de ce qui avait été enregistré l’an passé.
Si le contexte sanitaire appelle a beaucoup de prudence sur ce segment de marché, cette performance traduit la capacité que Gecina a eu de remplacer les étudiants internationaux (notamment hors espace Schengen) qui n’ont toujours pas retrouvé leur mobilité internationale, par des étudiants majoritairement français. Elle bénéficie aussi de l’émancipation croissante de YouFirst Campus des plateformes externes de commercialisation, permettant le pilotage plus fin des remplissages et la mise en réseau des résidences étudiants du Groupe.
Tendances de marché restant favorables dans les zones de prédilection de Gecina
Un marché de l’investissement qui reste dynamique, surtout dans les zones les plus centrales
Bien que les volumes investis sur l’immobilier tertiaire en Région parisienne s’inscrivent en baisse
(-33%) par rapport à 2019, ils restent supérieurs de près de +16% à une moyenne long-terme5, traduisant le fort appétit des investisseurs pour l’immobilier, notamment dans un contexte de taux durablement bas et donc de prime de risque par conséquent soutenable, mais également de forte aversion au risque.
Les investisseurs ont par conséquent privilégié les segments de marché faisant preuve de résilience forte (« fly to safety »), parmi lesquels les bureaux de qualité situés dans les zones les plus centrales, ou bien évidemment le logement. En 2020, 44% des montants investis sur l’immobilier tertiaire étaient ainsi concentrés au sein de la ville de Paris, alors qu’ils étaient seulement de 32% en 2019. Cette sélectivité croissante des investisseurs traduit une polarisation des marchés, soutenant des tendances relativement favorables en matière de valorisation sur les segments de prédilection de Gecina.
Marché locatif de bureaux : des volumes de transactions qui se contractent et des niveaux de loyers qui se confirment dans Paris
La demande placée à fin 2020 s’inscrit en baisse de près de -45% en comparaison de 2019. Cette contraction marquée masque cependant une activité locative qui s’est significativement redynamisée courant septembre et octobre avec une reprise forte des marques d’intérêts sur les surfaces à commercialiser par le Groupe. Le nombre de marques d’intérêts enregistrées par Gecina sur les mois de septembre à décembre étaient en moyenne supérieure de +16% à la situation d’avant crise sanitaire (sur les mois de janvier et février) et +228% à ce qui avait été enregistré entre les mois d’avril et juillet 2020.
Le ralentissement du volume de transactions traduit un allongement des processus décisionnels et un attentisme dans un contexte d’incertitude économique amenant de nombreux locataires à privilégier la conservation de leurs locaux actuels plutôt qu’un déménagement. Ces éléments suggèrent ainsi que le ralentissement des transactions revêt un caractère transitionnel et en partie temporaire dû au ralentissement des process de décisions et à une aversion à la mobilité à court terme, plus qu’à un changement structurel d’appétit de la part des locataires.
BNPPRE estime d’ailleurs que le process décisionnel (délai de transformation de la demande) s’est allongé de près de +16% en 2020 sur les surfaces de plus de 5 000 m² et précise également que la part des négociations annulées lors des confinements aura été particulièrement faible (12% pour le premier confinement entre mars et mai, et seulement 4% pour le second en octobre et novembre), illustrant ainsi la résilience de l’appétit des locataires en dépit d’un marché temporairement mis en pause.
Si le volume de transactions locatives est en très net repli par rapport à l’année 2019 (-45%) en raison du fort ralentissement de l’activité commerciale lors de la période de confinement, l’offre immédiatement disponible et les valeurs locatives ont fait preuve d’une solide résilience, notamment dans les zones les plus centrales de la Région parisienne. Dans Paris QCA le taux de vacance, bien que mécaniquement en hausse sous l’effet du ralentissement conjoncturel de la demande placée, s’établit toujours à un très bas niveau à 3,4%, selon Cushman & Wakefield.
En 2020, les valeurs locatives faciales n’affichent globalement pas de baisse (loyers de seconde main en légère hausse de +0,5% (source Immostat sur 12 mois)) une tendance cependant tirée par les marchés centraux et notamment par les actifs de qualité au cœur du QCA parisien. La rareté de l’offre immédiatement disponible et de l’offre future au cœur de Paris continue en effet de soutenir la dynamique observée dans les zones centrales ces derniers trimestres. Dans Paris intra-muros, les loyers de première main sont ainsi orientés à la hausse dans Paris (+5% sur un an, selon Cushman & Wakefield). La tendance est cependant moins nette, voire modérément baissière en dehors de Paris intra-muros (La Défense, Croissant Ouest, 1ère ou 2ème couronne), notamment pour les actifs de seconde main.
Notons que cette bonne résistance des marchés centraux permet aujourd’hui d’observer un potentiel de réversion moyen (écart entre les loyers de marché actuels et les loyers en place dans notre portefeuille) de l’ordre de +6%, principalement du fait des zones les plus centrales du portefeuille et notamment Paris QCA où elle s’élève à +20%.
Sur les marchés résidentiels, les tendances restent également particulièrement favorables pour Gecina, dans des marchés durablement marqués par un déficit structurel d’offre de logements, notamment dans la ville de Paris, où l’offre disponible ne permet pas de répondre à la demande locative en cœur de ville.
Retour au bureau : une réalité à Paris, en avance sur d’autres mégalopoles
Les données publiques (Source : Google Mobility Workplaces) indiquaient à fin septembre que le trafic sur les lieux de travail à Paris n’était plus dégradé que de -34% par rapport à une situation normalisée, alors qu’elle était encore inferieure de près de -58% à New York (Manhattan) et de -63% à Londres.
Cette indication de « retour au bureau » des collaborateurs des entreprises dont les bureaux sont localisés à Paris était conforme aux estimations indicatives du Groupe obtenues en questionnant un échantillon de clients et la fréquentation des restaurants d’entreprise de ses immeubles.
Ce retour au bureau, plus rapide et plus fort à Paris que dans les autres grandes mégalopoles internationales s’est également observé après le second confinement. A la fin du mois de janvier, la moyenne hebdomadaire de retour au bureau était de -31% par rapport à une situation normalisée, proche du niveau atteint en septembre et octobre 2020 alors que des mesures sanitaires pourtant contraignantes sont aujourd’hui appliquées, avec notamment un couvre-feu imposé à 18h.
La tendance est moins soutenue à l’étranger, notamment dans la région de Londres, où le retour au bureau est de l’ordre de -55% sur la dernière semaine de janvier.
Marché résidentiel : preuves de résilience
Le marché résidentiel en France a fait preuve d’une résilience, en dépit d’un contexte économique perturbé par la crise du coronavirus.
Les prix moyens à la vente se sont appréciés significativement. La Chambre des Notaires de Paris note une hausse des valeurs pour les appartements de plus de +6% sur un an à fin novembre, tant à Paris qu’en Ile-de-France.
BNP Paribas Real Estate note dans une étude publiée en octobre 2020, que les volumes d’investissements se sont inscrits en baisse sur l’exercice, en partie en raison de la suspension temporaire de discussions avec des investisseurs institutionnels pendant la période de confinement, mais également du manque d’offres disponibles à la vente. Le broker estime que cette classe d’actifs devient une véritable valeur refuge pour les investisseurs, laissant imaginer qu’« une baisse des taux prime dans les prochains mois est probable eu égard à l’appétit des investisseurs pour cette classe d’actifs résiliente et à la rareté de l’offre ».
Activité locative dynamique fortement ralentie au cours du second trimestre mais reflétant toujours des perspectives de réversion encourageantes au cœur des zones les plus centrales
Plus de 162 000 m² commercialisés en 2020
Depuis le début de l’année 2020 Gecina a loué, reloué ou renégocié
Contacts
GECINA
Communication financière
Samuel Henry-Diesbach
Tél : + 33 (0)1 40 40 52 22
samuelhenry-diesbach@gecina.fr
Virginie Sterling
Tél : + 33 (0)1 40 40 62 48
virginiesterling@gecina.fr
Relations presse
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Tél : + 33 (0)1 40 40 65 74
julienlandfried@gecina.fr
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Tél. : + 33 (0)1 40 40 51 98
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