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Performer dans la durée

• Croissance à périmètre constant des loyers à +3,6% pour les bureaux (+7,7% en incluant les livraisons)
• Encaissement des loyers au premier semestre de l’ordre de 95% à date
• ANR EPRA de reconstitution (NRV) en hausse sur un an de +3,9% à 191,7 € par action
• ANR EPRA de continuation (NTA) en hausse sur un an de +5,4% à 175,0 € par action
• LTV à 33,2%(droits inclus) en baisse sur un an de -210 pb

Gecina révèle sa raison d’être

« Faire partager des expériences humaines au cœur de nos lieux de vie durables »

• Poursuite de la définition du manifeste de la « raison d’être » avec les collaborateurs, les clients et l’ensemble des parties prenantes pour une publication prévue à fin 2020
• Démarche conciliant l’exigence sociétale et la performance économique

PARIS–(BUSINESS WIRE)–Regulatory News:

Gecina (Paris:GFC):

Activité maintenue pendant la période de confinement

• Aucun immeuble n’a été fermé au cours du deuxième trimestre grâce à des mesures sanitaires renforcées
• Collecte de loyer à date de l’ordre de 95% sur le premier semestre
• 56 000 m² de transactions locatives avec une réversion faciale significative (+16%) notamment dans Paris
• 352 M€ de cessions réalisées avec une prime moyenne sur les expertises de l’ordre de +4%
• Accélération de la digitalisation de Gecina et du déploiement de la marque YouFirst avec YouFirst Bureau et YouFirst Residence
• Filialisation du patrimoine résidentiel regroupant plus de 3 Md€ d’actifs et plus de 6 000 appartements

Mobilisation en faveur des clients et de l’engagement sociétal

• Annulation des loyers sur le deuxième trimestre pour les TPE opérant sur les secteurs dont l’activité a été arrêtée sur décision administrative (0,5% de la base locative tertiaire du deuxième trimestre), report et mensualisation des échéances pour près de 14% de la base locative tertiaire sur ce trimestre (soit 3% de la base locative annuelle)
• Réduction du dividende 2019, de la rémunération fixe de la Directrice Générale et de la rémunération des administrateurs pendant la crise sanitaire reversée à la Fondation Gecina
• Maintien des calendriers de paiement des fournisseurs
• Mise à disposition de logements étudiants vacants au profit du personnel soignant et de femmes victimes de violences conjugales
• Gecina n’a fait appel ni au dispositif de chômage partiel, ni à celui des prêts garantis par l’Etat

Premier semestre solide dans un contexte pourtant incertain

• Taux de croissance des loyers à périmètre constant de +3,6% sur le bureau (+2,9% au total)
• Des marchés immobiliers de bureaux qui restent favorablement orientés sur les zones les plus centrales
• Une valorisation du patrimoine en hausse sur le premier semestre tirée par le résidentiel et les bureaux des zones les plus centrales
• ANR EPRA reconstitution (NRV) à 191,7€ par action (+3,9% sur 1 an)
• ANR EPRA de continuation (NTA)à 175,0€ par action (+5,4% sur 1 an)
• Ratio LTV en baisse de -210 pb sur un an à 33,2% (droits inclus)

Résilience du modèle renforçant la visibilité pour l’exercice en cours

• Face aux turbulences liées aux conséquences de la crise sanitaire de la Covid-19, Gecina avait suspendu sa Guidance en mars 2020 pour l’année
• Les marques de résilience au cours du deuxième trimestre, sur les marchés immobiliers de référence de Gecina, permettent au Groupe de préciser ses attentes pour l’exercice en cours, malgré les incertitudes
• Le RRN par action en 2020 devrait se situer entre 5,55 € (en scénario dégradé) et 5,70 € (proche de l’hypothèse initiale pré-Covid-19 de 5,80 €) en fonction de l’évolution de la situation économique et de ses effets éventuels sur l’activité de Gecina au second semestre¹.

Chiffres clés

En millions d’euros	Juin 2019	Juin 2020	Var (%)	Périm. constant
Bureaux	268	274	+2,1%	+3,6%
Résidentiel traditionnel	53	53	+0,3%	+1,2%
Résidences étudiants (Campus)	9	9	-1,5%	-2,7%
Loyers bruts	331	336	+1,7%	+2,9%
Résultat récurrent net part du Groupe2	219	216	-1,3%
par action (en €)	2,96	2,94	-0,8%
LTV (hors droits)	37,5%	35,1%	-240 pb
LTV (droits inclus)	35,3%	33,2%	-210 pb
ANR EPRA de reconstitution (NRV) par action	184,5 €	191,7 €	+3,9%
ANR EPRA de continuation (NTA) par action	166,1 €	175,0 €	+5,4%
ANR EPRA de liquidation (NDV) par action	160,5 €	167,9 €	+4,6%
ANR EPRA par action – ancien format	169,8 €	177,7 €	+4,7%
ANR EPRA par action (lot) – ancien format	176,4 €	185,2 €	+5,0%

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¹ Cette fourchette s’entend y compris provisionnements liés à la crise sanitaire. Elle est également hors opérations éventuelles d’acquisitions ou de cessions non actées à ce jour et pourrait donc être revue à la hausse ou à la baisse en fonction de l’éventuelle rotation du patrimoine dans le semestre qui vient

² Excédent brut d’exploitation y compris provisionnements liés à la crise sanitaire, retraité des frais financiers nets, des impôts récurrents, des intérêts minoritaires, du résultat des sociétés mises en équivalence et de certains frais de nature exceptionnelle (frais liés à la filialisation du résidentiel) hors IFRIC 21

Solide performance sur le premier semestre en dépit des incertitudes liées aux effets de la Covid-19

95% des loyers du premier semestre d’ores et déjà encaissés, et un rythme de collecte au troisième trimestre qui s’améliore par rapport au deuxième trimestre

Sur l’ensemble du premier semestre, 95% des loyers de bureaux et résidentiels sont d’ores et déjà encaissés.

Sur le bureau, 94% des loyers (y compris commerces de pieds d’immeubles) ont été encaissés. Près de 0,2% ont été annulés dans le cadre des mesures mises en place par le Groupe en faveur des locataires TPE opérant sur des secteurs arrêtés. Sur le solde de 6% non encaissés à date (correspondant à c. 20 M€), près d’1/3 correspond à des reports de paiements accordés aux locataires, le reste faisant l’objet de procédures de recouvrement de loyers.

Une partie de ces créances non encaissées à date justifie d’une hausse des provisionnements dans les comptes à fin juin 2020, venant impacter la marge locative du Groupe à hauteur de 7 M€.

Le rythme d’encaissement des loyers à date sur le troisième trimestre est à ce jour en avance sur celui observé pour le deuxième trimestre sur la base d’un calendrier comparable.

Gecina a également utilisé la notation Dunn & Bradstreet pour qualifier le profil de risque de ses locataires. 86% de la base locative du Groupe provient de locataires appartenant au deux meilleurs catégories (risque très faible ou risque faible).

Notons par ailleurs que la collecte de loyer sur le portefeuille résidentiel est globalement conforme à ce qui est habituellement observé avec un taux d’encaissement proche de 100%.

Loyers en hausse de +2,9% à périmètre constant, et de +1,7% à périmètre courant

Les revenus locatifs bruts ressortent sur le premier semestre 2020 à 336,1 M€, en hausse de +1,7% traduisant principalement une solide performance à périmètre constant et les effets des livraisons du pipeline de projets de développement compensant ceux des cessions. La performance à périmètre constant révèle en effet une amélioration par rapport aux précédents trimestres, et atteint maintenant une hausse de +2,9%, marquant une surperformance notable au-delà de l’indexation, provenant en partie d’une réversion locative positive, ainsi qu’une baisse de la vacance immobilière.

A périmètre courant, la croissance organique et la contribution des livraisons d’actifs en 2019 et début 2020 viennent globalement compenser les pertes de loyers provenant des cessions réalisées sur cette même période.

En effet, la hausse de +1,7% traduit à la fois de la croissance organique (+8 M€), de l’effet des cessions d’actifs non stratégiques réalisées depuis début 2019 (pour près de -17 M€ de loyers bruts), mais également de l’effet des livraisons d’immeubles net des transferts au pipeline (+10 M€), et des acquisitions récentes à Paris et à Neuilly (+5 M€).

Cette performance bénéficie d’une croissance à périmètre constant de +2,9%, reflétant une indexation en progression à +1,9%, une réduction de la vacance immobilière du Groupe ainsi que la matérialisation d’une réversion positive sur l’ensemble des métiers.

Il convient cependant de préciser que le contexte économique actuel pourrait amener la contribution notamment de l’indexation à la croissance à périmètre constant, à se contracter dans les semestres qui viennent.

Revenus locatifs bruts	30-juin-19	30-juin-20	Variation (%)
En millions d’euros			Périm. courant	Périm. constant
Bureaux	268,5	274,0	+2,1%	+3,6%
Résidentiel traditionnel	52,8	52,9	+0,3%	+1,2%
Résidences étudiants (Campus)	9,4	9,2	-1,5%	-2,7%
Total loyers bruts	330,6	336,1	+1,7%	+2,9%

Loyers annualisés

Les loyers annualisés (IFRS) sont en baisse de (-15 M€) par rapport au 31 décembre 2019 à 650 M€. Cette baisse traduit l’effet des cessions (-11 M€) et des mises en restructuration (-7 M€) en partie compensées par l’effets d’acquisitions nouvelles ou de la livraison d’un immeuble dans le QCA (+2 M€). Le reste de la variation provient de la croissance à périmètre constant et du ralentissement de l’activité sur les résidences étudiants.

Notons que dans ces loyers annualisés 18 M€ proviennent d’actifs destinés à être libérés prochainement en vue de leur mise en restructurations et 7M€ portant sur un projet aujourd’hui engagé et libéré au mois de juillet 2020.

Loyers annualisés (IFRS)
En millions d’euros	31-dec-19	30-juin-20
Bureaux	539	526
Résidentiel traditionnel	106	106
Résidences étudiants (Campus)	20	18
Total	665	650

Bureaux : une dynamique toujours favorable sur les zones les plus centrales

A périmètre constant les loyers de bureaux s’inscrivent en hausse de +3,6%.

Cette hausse traduit une indexation en amélioration (+2,1%) ainsi que la matérialisation d’une réversion positive (+0,4%) notamment dans le QCA parisien (+1,1%), et une réduction de la vacance immobilière, principalement dans le Croissant Ouest avec la commercialisation de nouvelles surfaces sur l’immeuble Be Issy.

Notons que sur ce premier semestre 2020 encore, les zones les plus centrales ont bénéficié d’un effet « réversion » plus important que sur les autres zones. Les signatures de baux réalisées sur la période font ressortir par exemple une réversion faciale de l’ordre de +16% dont +27% sur le QCA et Paris 5/6/7, alors qu’elle est négative sur les autres zones.

Pour 2020, les performances enregistrées au cours du premier semestre notamment sur les marchés les plus centraux de la Région parisienne permettent à Gecina de prévoir que la croissance de ses loyers de bureaux à périmètre constant devrait être de l’ordre de +3%, et ce malgré la prudence requise face aux effets de la crise économique issue du choc sanitaire Covid-19.

A périmètre courant, les revenus locatifs de bureaux s’inscrivent en hausse de +2,1%.

En détail, cette variation traduit l’effet des cessions d’actifs non stratégiques réalisées en 2019 et début 2020 (-17 M€) intégralement compensées par les effets des livraisons de 6 immeubles en 2019, loués à hauteur de 72%, et principalement situés dans Paris intra-muros, mais également à La Défense.

Revenus locatifs bruts – Bureaux	30-juin-19	30-juin-20	Variation (%)
En millions d’euros			Périm. courant	Périm. constant
Bureaux	268,5	274,0	+2,1%	+3,6%
Paris intra-muros	142,7	147,5	+3,3%	+1,9%
– Paris QCA & 5-6-7	87,8	88,5	+0,8%	+2,8%
– Paris QCA & 5-6-7 – Bureaux	69,7	71,0	+2,0%	+3,7%
– Paris QCA & 5-6-7 – Commerces	18,2	17,5	-3,6%	-0,6%
– Paris Autres	54,9	59,0	+7,3%	+0,3%
Croissant Ouest – La Défense	87,5	95,5	+9,2%	+7,6%
Autres Ile-de-France	26,7	21,7	-18,8%	+4,5%
Régions / étranger	11,5	9,2	-19,9%	-3,9%

Logements traditionnels : une résilience confirmée

A périmètre constant les revenus locatifs des immeubles de logements traditionnels s’inscrivent en hausse de +1,2%. Cette performance est cependant atténuée par une régularisation de loyer sur un unique bail commercial. Retraité de ce seul bail, la performance à périmètre constant ressort à +1,5%.

Cette performance tient compte d’une indexation à +1,5%, mais également de la matérialisation d’une réversion positive (+0,4%) sur les relocations d’appartements effectuées, d’environ +7,4% en moyenne au-delà du loyer du précédent locataire sur les recommercialisations effectuées depuis le début de l’année. La variation du taux d’occupation est non significative mais contribue négativement à hauteur de -0,2%.

A périmètre courant les loyers sont en légère hausse de +0,3% à 52,9 M€, la dynamique organique compensant les effets de la poursuite du programme de cessions par unités vacantes.

YouFirst Campus (Logements étudiants) : Solide bien qu’à l’épreuve face au Coronavirus

Les revenus locatifs des résidences étudiants sont en baisse de -1,5% à périmètre courant et de -2,7% à périmètre constant, traduisant l’impact temporaire sur le deuxième trimestre de la crise sanitaire au travers de la fermeture des écoles et des universités ayant entrainé le départ de certains locataires.

La performance à périmètre constant sur le premier semestre bénéficie d’une indexation positive (+1,1%) et d’une réversion également positive (+0,4%) mais souffre d’un effet Covid-19 (-4,1%), notamment lié au départ des locataires internationaux.

Gecina perçoit des signaux encourageants pour la rentrée universitaire de septembre en ce qui concerne les locataires domestiques ou les étudiants de l’espace Schengen, mais l’incertitude demeure à ce stade pour les étudiants internationaux hors espace Schengen dont la mobilité internationale pourrait encore être contrainte lors de la rentrée universitaire de septembre 2020.

Tendances de marché restant favorables dans les zones de prédilection de Gecina

Les tendances sur les marchés immobiliers du bureau en Région parisienne ont encore été marquées par une solide performance en matière de transactions locatives dans un contexte de forte raréfaction de l’offre, notamment dans le cœur de Paris, et ce en dépit des incertitudes économiques liées aux effets potentiels de la Covid-19.

Si le volume de transactions locatives est en très net repli par rapport au premier semestre 2019 (-40%) en raison du fort ralentissement de l’activité commerciale lors de la période de confinement, l’offre immédiatement disponible et les valeurs locatives ont fait preuve au deuxième trimestre d’une solide résilience, notamment dans les zones les plus centrales de la Région parisienne. Dans Paris intra-muros le taux de vacance s’établit toujours à un très bas niveau à 2,8%, selon Cushman & Wakefield.

Sur le deuxième trimestre, les valeurs locatives n’affichent pas de baisse, et les loyers de marché de seconde main restent toujours orientés à la hausse sur un an (+7,6% sur 12 mois, source Immostat), une tendance cependant tirée par les marchés centraux et notamment le cœur du QCA parisien. La rareté de l’offre immédiatement disponible et de l’offre future au cœur de Paris continue en effet de soutenir la dynamique observée dans les zones centrales ces derniers trimestres. Dans Paris intra-muros, les loyers sont ainsi orientés à la hausse dans le QCA élargi (+11% sur un an) comme dans le reste de la ville de Paris (+5% sur 12 mois), avec une dynamique qui reste haussière sur le second trimestre. La tendance est cependant moins nette, voire modérément baissière en dehors de Paris intra-muros (La Défense, Croissant Ouest, 1^ère ou 2^ème couronne).

La situation de sous-offre à Paris est toujours palpable au deuxième trimestre 2020, puisque Paris rassemble 40% de la demande placée, mais seulement 16% de l’offre immédiate, le rapport étant inversé sur les autres zones de la Région parisienne. De même, en supposant que le volume de transactions sur le deuxième semestre soit identique à celui enregistré au premier semestre (pourtant particulièrement dégradé en raison de la crise sanitaire), la demande placée dans Paris intra-muros sur un an serait égale à la totalité de l’offre aujourd’hui disponible au cœur de la capitale, suggérant ainsi qu’en dépit d’une situation incertaine, le marché parisien continue de montrer des signes d’un déficit d’offre dans les zones centrales.

Notons que cette dynamique de marché permet aujourd’hui d’observer un potentiel de réversion (écart entre les loyers de marché actuels et les loyers en place dans notre portefeuille) supérieur à +8%, principalement du fait des zones les plus centrales du portefeuille et notamment Paris intra-muros. Ce potentiel de réversion s’est maintenu dans Paris intra-muros où Gecina détient 64% de son patrimoine de bureau, alors qu’il s’est réduit dans les zones secondaires au cours du deuxième trimestre.

Sur les marchés résidentiels, les tendances restent également particulièrement favorables pour Gecina, dans des marchés durablement marqués par un déficit structurel d’offre de logements, notamment dans la ville de Paris, où l’offre disponible ne permet pas de répondre à la demande locative en cœur de ville.

Activité locative dynamique fortement ralentie au cours du second trimestre mais reflétant toujours des perspectives de réversion encourageantes au cœur des zones les plus centrales

Plus de 56 000 m² commercialisés depuis le début de l’année 2020

Depuis le début de l’année 2020 Gecina a loué, reloué ou renégocié plus de 56 000 m², en repli de -34% par rapport à un premier semestre 2019 exceptionnel, représentant près de 35 M€ de loyers annualisés faciaux

Les performances enregistrées montrent encore une véritable surperformance locative des zones les plus centrales de la Région parisienne, et notamment de Paris intra-muros, et ce malgré l’incertitude liée aux conséquences éventuelles de la crise sanitaire.

La réversion faciale réalisée sur les transactions signées au cours du premier semestre (relocations, renouvellement et renégociations) s’élève en moyenne à +16%, et se décompose comme suit :

• Une nette surperformance des zones centrales (représentant près de 70% des transactions sur le premier semestre), avec une réversion faciale de l’ordre de +27% dans le QCA et 5-6-7^ème arrondissements, de +16% dans le reste de Paris où les mesures d’accompagnement sont en baisse marquée. Pour mémoire, 64% du patrimoine de bureaux de Gecina est situé dans la ville de Paris.
• Sur le reste des transactions réalisées sur des zones secondaires où Gecina est moins exposée, la réversion est négative de -13%.

Cette hiérarchie des performances enregistrées au travers des rotations de locataires conforte le Groupe dans ses orientations stratégiques privilégiant les zones les plus centrales et notamment le cœur de la ville de Paris.

Un potentiel de réversion théorique supérieur à +8% en moyenne, tiré par Paris intra-muros

La dynamique de marché, toujours favorable aux zones centrales, permet aujourd’hui d’observer un potentiel de réversion (écart entre les loyers de marché actuels et les loyers en place dans notre portefeuille) au-dessus de +8% sur le patrimoine tertiaire du Groupe, principalement du fait des zones les plus centrales du portefeuille et notamment Paris intra-muros (+23% dans Paris QCA par exemple). Cette performance potentielle se matérialisera progressivement dans les années qui viennent au fil des échéances des baux en cours.

Notons que ce potentiel de réversion est maintenu dans Paris intramuros (par rapport à fin 2019) où Gecina détient 64% de son patrimoine, alors qu’il s’est réduit dans les zones secondaires au cours du deuxième trimestre comme dans le Croissant Ouest par exemple où le potentiel de réversion est maintenant légèrement négatif (-6% vs. 0% à fin 2019) ou en première couronne (-11% vs. -9% fin 2019).

Taux d’occupation toujours élevé, en léger repli du fait de livraisons récentes d’immeubles en cours de commercialisation

Le taux d’occupation financier moyen (TOF) à fin juin 2020, s’établit à 93,4% en baisse de -120 pb sur un an, et de -70 pb sur 6 mois.

Cette baisse s’explique principalement en raison de la livraison d’immeubles partiellement vacants et de la cession d’immeubles intégralement occupés, venant compenser l’avancée de la commercialisation d’immeubles partiellement vacants lors du premier semestre 2019 (Be Issy et Octant-Sextant par exemple). En conséquence le taux d’occupation sur le portefeuille de bureaux est en repli à 93,2%.

Sur les logements étudiants, le recul du taux d’occupation financier moyen à 82,1% traduit les effets évidents de la crise sanitaire ayant entrainé la fermeture des écoles et universités et contraint la mobilité des étudiants nationaux et internationaux.

TOF moyen	30-juin-19	30-sept-19	31-déc-19	31-mars-20	30-juin-20
Bureaux	94,4%	94,2%	93,8%	93,0%	93,2%
Résidentiel traditionnel	97,7%	97,7%	97,6%	97,7%	97,6%
Résidences étudiants	84,9%	85,4%	88,0%	93,9%	82,1%
Total Groupe	94,6%	94,4%	94,1%	93,6%	93,4%

Résilience du résultat récurrent net part du Groupe

Le résultat récurrent net part du Groupe reste quasiment stable au premier semestre par rapport au premier semestre 2019 (-0,8% par action) en dépit du fort volume de cessions réalisées en 2019 et début 2020, ainsi que des pertes temporaires de revenus locatifs provenant d’immeubles à fort potentiel libérés en vue de leur mise en restructuration, compensées à la fois par les nouveaux loyers perçus sur les immeubles livrés récemment ainsi que des indemnités non récurrentes de départs anticipés.

Rotation du patrimoine : variation nette des loyers -13 M€

Cette variation traduit les effets de la rotation du patrimoine réalisée depuis début 2019 (pour 1,2 Md€ d’actifs cédés et 384 M€ d’acquisitions sur la période). Les cessions concernent principalement l’immeuble « Le Valmy » cédé en 2020 situé à l’est de Paris, et les immeubles cédés au second semestre 2019 (Park Azur à Montrouge, Henner à Neuilly et Foy à Paris).

Opérations liées au pipeline (livraisons et lancements de restructurations) : variation nette des loyers +10 M€

La variation du Résultat récurrent net part du Groupe est également impactée par les opérations liées au pipeline.

• Les loyers supplémentaires générés par les livraisons récentes d’immeubles en développement représentent près de +11 M€.
• En parallèle, les immeubles transférés dans le pipeline ces 12 derniers mois ou devant l’être prochainement expliquent une baisse temporaire des revenus locatifs de l’ordre de -9 M€ par rapport au premier semestre 2019. Notons que ces privations de loyers sont compensées intégralement sur le premier semestre par des indemnités reçues par le Groupe sur certains de ces immeubles de libérations anticipées. Cet effet ne jouera cependant pas sur le second semestre 2020.

Hausse modérée du coût du risque dans le cadre de la crise sanitaire

La marge locative s’établit à 89,2%, baisse de -1,8pt par rapport au premier semestre 2019³. Cette baisse est imputable à la hausse du provisionnement des créances clients directement liée aux effets de la crise de la Covid-19 pour près de 7 M€.

	Groupe	Bureaux	Résidentiel	Etudiants
Marge locative au 30/06/20193	91,0%	92,9%	84,0%	74,2%
Marge locative au 30/06/2020	89,2%	90,7%	84,6%	70,8%

Notons également que l’impact de la crise sanitaire est venu réduire la marge opérationnelle des autres activités comprenant le résultat opérationnel du dernier hôtel détenu par le groupe ainsi que la contribution du crédit-bail immobilier fortement ralentie sur le deuxième trimestre (-4,7M€).

Optimisation du bilan

Les frais financiers récurrents s’inscrivent en baisse de -5,5 M€, provenant à la fois d’une baisse du coût moyen de la dette par rapport à fin 2019 de -10pb à 1,3%, favorisée par l’échéance d’un financement obligataire portant un coupon de 4,75% au T2 2019, et d’une baisse modérée du volume de dette en conséquence des cessions réalisées récemment. Ces effets favorables sont partiellement compensés par une baisse des intérêts capitalisés dans la mesure où les projets portés par le pipeline ont été récemment lancés.

Contacts

GECINA
Communication financière
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Tél. : + 33 (0)1 40 40 52 22

samuelhenry-diesbach@gecina.fr

Virginie Sterling

Tél : + 33 (0)1 40 40 62 48

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Relations presse
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Armelle Miclo

Tél. : +33 (0)1 40 40 51 98

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